Le città che cambiano. Il ruolo del settore immobiliare

18 Giugno 2026

Argomenti / Politiche pubbliche

Carlo Stagnaro

Direttore Ricerche e Studi IBL

Davide Mattone

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In un’economia che si trasforma per effetto dei grandi cambiamenti economici e demografici in atto, il settore immobiliare può giocare un ruolo da protagonista nell’evoluzione delle nostre realtà urbane. Ma perché ciò accada è necessario rendere le regole più flessibili.

Mattone e Stagnaro argomentano che il valore del settore immobiliare non sta nel peso macroeconomico, né nel valore patrimoniale degli immobili. Sta nella capacità di trasformare capitale, competenze, sviluppo, intermediazione e gestione in spazi che rendono possibili attività economiche e sociali: abitare, studiare, lavorare, produrre, curarsi, attrarre imprese e capitale umano.

Attraverso quattro casi studio (studentati universitari, case per lavoratori, logistica e retail commerciale) e tre best practice internazionali (Francia, Spagna e Regno Unito), gli autori individuano le condizioni abilitanti per liberare questo valore: tre leve da attivare (più flessibilità nei cambi delle destinazioni d’uso, più certezza sui tempi e più certezza sui titoli edilizi), tre ostacoli da superare (meno rigidità nelle asset class, meno deroghe e regolamentazioni emergenziali, meno steccati contro il privato) e un principio generale (misurare i risultati raggiunti e imparare dagli errori).

Queste misure servono a facilitare l’incontro tra domanda e offerta, quando l’una esiste ma è insoddisfatta e l’altra rimane latente a causa di ostacoli che impediscono di adattare il panorama urbanistico ai mutamenti in atto – o a causa dell’inadeguatezza degli operatori, le cui mancanze sono talvolta il frutto proprio della mancata flessibilità del quadro delle regole. Per rigenerare le nostre città servono capitali privati; e per attirare capitali serve una maggiore apertura. In questo senso, la flessibilità è la premessa di una concorrenza più dinamica, la quale non può che produrre un incremento della produttività non solo attraverso il settore del real estate, ma anche e forse soprattutto al suo interno.